Avukat Özdemirden Ev Sahiplerine Ciddi Uyarı:“Kiracınızı yüzde 25’ten fazlasına ikna etseniz de başınız derde girebilir!”
Av. Gökçe Özdemir, kiracı ile kiraya verenin karşı karşıya kaldığı sorunlara ilişkin açıklamalarda bulundu.
Yüzde 25 sınırı varken daha yüksek artış yapmanın riskleri konusuna da değinen Özdemir,
“Kiracıyla kanuni sınırın üzerinde bir oranda anlaşılsa dahi ileride kiraya veren kendisine karşı kiracı
tarafından açılacak bir dava sonucunda ciddi tutarda faiz ile birlikte geri ödeme yapmak zorunda kalabilir” dedi.
Kirada yüzde 25 zam sınırlamasının 1 Temmuz 2024 tarihine kadar devam edecek olması bazı ev
sahiplerinin ikna yoluyla daha fazla zam talebine neden oluyor. Konu hakkında bilgilendirmede
bulunan Av. Gökçe Özdemir, “Geçen yıl 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı
Kanunun 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici 1. Madde eklenerek, 11/06/2022 ile
01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiralar için artış oranı yüzde 25 ile sınırlandı. Önceden
bu artış TÜİK tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık değişim oranlarının ortalamasına göre yapılıyordu.
Bu Geçici 1. Madde’nin uygulama süresi 15/07/2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı
Kanunun Geçici 2. Maddesi ile 02/07/2023 ile 01/07/2024 tarihleri arasında da geçerliliğini koruyacak
şekilde genişletildi. Kiracı ve kiraya verenin ilgili hükmü esas alarak yüzde 25 oranında kira bedelinde
artırım yapmaları halinde taraflar arasında bir anlaşmazlık olduğunu söylemek mümkün olmayacağı
gibi ilgili hükme aykırılıkta mevcut olmadığından hukuki açıdan da bir uyuşmazlık ortaya çıkmaz. Lakin
kiracının ilgili hükmü esas alıp kira bedelini yüzde 25 artırım yaparak ödemeye devam ettiği
durumlarda, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ve rayiç bedelin altında kira geliri elde ettiğini düşünen
kiraya verenin hukuki durumu ve başvurabileceği kanun yollarına değinmemiz gerekir” şeklinde
konuştu ve şu bilgilendirmelerde bulundu:
Yazılı tahliye taahhütleri…
“Türk Borçlar Kanunu Madde 352/I ‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira
sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
erdirebilir’ hükmü uyarınca kiraya veren, yazılı tahliye taahhütlerini icraya koyarak tahliye sağlayabilir.
Kira Bedelinin Tespiti davası…
“Türk Borçlar Kanunu Madde 344/III, ‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına
bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan
sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat
endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri
göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu
biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’ hükmü dikkate
alındığında kiraya veren, beş yılı dolduran kiracılara karşı Kira Bedelinin Tespiti davası açabilme
imkânına sahiptir.
Yüzde 25 sınırı varken daha yüksek artış yapmanın riskleri
Kiracı ve kiraya verenin ilgili geçici maddelere aykırı şekilde, yani yüzde 25’lik orandan daha fazla bir
oranda artırım yapılması hususunda anlaşması hakkında da bilgilendirmede bulunan Özdemir şunları
kaydetti: “Geçici 2. Madde’nin ve Geçici 1. Madde’nin etkileri sonraki yıllara da sirayet edebilir.
Özellikle kira sözleşmesinin TBK Madde 347/I’de yer alan ve kiracı bildirimde bulunmadıkça onuncu
yılı izleyen uzama yılının sonuna kadar devam edebileceği kuralı dikkate alındığında; geçici maddelere
aykırılık sebebi ile iadesi gereken kira bedeli toplamı ciddi meblağlara ulaşacaktır.”
Av. Gökçe Özdemir, konuyu şu örnekle açıkladı: “Emredici hükme aykırı şekilde kiraya veren ve kiracı
tarafından kabul edilen yüzde 25’ten daha yüksek oranda artışlar halinde bir konut kirasında kiranın
2022 Ekim ayında 10.000 TL olduğunu, geçici maddedeki artışla beraber 12.500 TL olması gerekirken,
tarafların anlaşması sonucunda 15.000 TL olarak belirlendiğini varsayalım. 2023 yılındaki TÜFE
oranının yüzde 50 ve 2024 yılında yüzde 40 olduğunu düşünerek tarafların bu yıllarda artışı TÜFE’ye
göre yaptığını kabul edelim. Şu halde, 2023 yılında kira bedeli 22.500 TL ve 2024 yılında da 31.500 TL
olur. Lakin, ilgili kanun maddelerinde de belirtildiği üzere; kira bedelleri kanun koyucunun belirlediği
sınırın üzerinde bir oranda arttırıldığı için değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük yaptırımına tabidir ve
kanunda öngörülen oran üzerindeki anlaşmalar bu kısım yönünden kesin olarak hükümsüzdür. Kanun
koyucunun belirlediği sınır dikkate alınarak yapılan hesaplama ile kira bedellerinin aslında 2022
yılında 12.500 TL, 2023 yılında 15.625 TL ve 2024 yılında da 19.531,25 TL olması gerekir. Bu sebeple
toplamda fazla ödenen tutarın iadesi gündeme gelebilir. Yani kiracı, kural olarak fazla ödediği bedeli
sözleşmesel bir taleple geri isteyebilir. Böyle bir durumda kiracıyla kanuni sınırın üzerinde bir oranda
anlaşılsa dahi ileride kiraya veren kendisine karşı kiracı tarafından açılacak bir dava sonucunda ciddi
tutarda faiz ile birlikte geri ödeme yapmak zorunda kalabilir. TMK Madde 2/II uyarınca kiracının
geçersizliği ileri sürerek ödemiş olduğu fazla kira bedellerini talep etmesinin somut olayın
özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabileceğini de unutmamak gerekir. Yine de
kiraya veren için risk büyük görünüyor.”
MHA
